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El mercado de oficinas en México avanza, pero está lejos de la recuperación total

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Dos años han pasado desde que la pandemia de Covid-19 llegó para cambiar, quizá para siempre, la forma de vida de los seres humanos. Clases escolares, compras, reuniones familiares, incluso, obras de teatro o conciertos, y sobre todo, actividades laborales se tuvieron que adaptar a las modalidades en línea que permitieran la sana distancia. Así, poco a poco, el mercado de oficinas comenzó a vaciarse.

Los esfuerzos de vacunación y la paulatina reactivación económica han contribuido a que parte de los colaboradores finalmente vuelvan a sus lugares de trabajo, al menos, unos cuantos días a la semana. Pero, la realidad es que los edificios corporativos no se han vuelto a llenar y se encuentran lejos de alcanzar los niveles de ocupación previos a la pandemia.

“Estos años han sido totalmente ajenos a una situación de mercado, algo que nunca se había vivido, no solo en México, sino en ninguna parte del mundo. El mercado inmobiliario está atravesando por una etapa de recesión, esto implica una mezcla entre la alta sobreoferta de espacios corporativos y la baja demanda”, señaló, en entrevista para Inmobiliare, Joaquín Zapiain, Director Tenant Advisory Council de Colliers.

De acuerdo con datos de la firma de servicios inmobiliarios, al cierre del segundo trimestre del 2022 (2T22), la Ciudad de México (CDMX), uno de los mercados más importantes del país, registró un inventario de 7.1 millones de metros cuadrados de oficinas Clase A + y A en sus diez submercados, los cuales tuvieron una disponibilidad de 1.8 millones de metros cuadrados, es decir, 25.2% de la superficie total.

Esta tasa es superior en aproximadamente un punto porcentual a lo observado en el mismo periodo de 2021. En particular, la Clase A + tuvo una disponibilidad de 26.5%, mientras que para Clase A, fue de 22.8 por ciento. Daniela Soriano, Senior Broker de Colliers CDMX, explicó que la tasa de vacancia de cualquier mercado sano ronda entre 10% y 12%, sin embargo, la capital mexicana alcanza más del doble de esta cifra.

Para dar un poco más de contexto de la situación actual de los edificios corporativos en la metrópoli, Colliers señaló que el submercado Santa Fe continúa siendo el más afectado, al tener la mayor disponibilidad en el 2T22, con más de 420 mil metros cuadrados; en segundo lugar se encuentra el corredor Norte, con 366 mil metros cuadrados. Este comportamiento es similar, respecto a trimestres anteriores.

Por otro lado, los inmuebles que lograron mayor superficie en arrendamiento durante la primera mitad del 2022, fueron Distrito Polanco (38,502 m2), Barranca 341 (11,982 m2) y Work Polanco (10,242 m2).

Contrario a lo que se podría pensar, los precios de renta se han mantenido estables con un promedio ponderado de 23.5 y 22.1 dólares mensuales por metro cuadrado en edificaciones Clase A+ y A, respectivamente. No obstante, se ha observado que el GAP entre el cierre y el asking price podría ubicarse hasta un 25% o más por debajo.

Si bien, a inicios de la pandemia los propietarios dieron algunas facilidades de pago a sus inquilinos para mitigar el abandono de sus instalaciones, Zapiain subrayó que esta práctica se ha comenzado a diluir en esta parte del año: “El arrendador tiene hipoteca, créditos, etc., que no hacen tan sencillo que pueda bajar sus precios. En este sentido, aún cuando los arrendadores siguen otorgando incentivos y condiciones económicas competitivas ya no ofrecen los mismos apoyos que dieron durante la pandemia, tales como diferimientos, ya no hay nada de eso”.

Además de los precios de cierre, otra modificación que se ha percibido en los contratos se encuentra en los plazos de arrendamiento. Soriano habló de que estos son cada vez más flexibles, es decir, de tres a cinco años con opciones de salida anticipada.

“Muchos arrendatarios se dieron cuenta que tener un contrato forzoso para ambas partes puede no ser lo más favorable. Por la coyuntura económica, hay empresas que dejan de tener los recursos para costear una oficina, pero no pueden salirse de esa obligación establecida”, comentó.

De dos a tres años tardará la estabilización del sector de oficinas

Ante la complejidad del panorama, es inevitable que surja la pregunta: ¿cuándo se va a recuperar el mercado de oficinas en México? Este ha sido, sin duda, el sector inmobiliario más dañado luego de la crisis sanitaria y el confinamiento obligatorio que originó. Frente a un sector industrial en pleno auge en el centro y norte del país y espacios de retail con cada vez mayor afluencia; los edificios corporativos siguen sin materializar la ansiada ocupación.

En un encuentro con Inmobiliare, expertos de Colliers declararon que, aunque no existe una fórmula secreta para predecir el futuro, se puede decir que el sector ya “tocó fondo” y ha pasado lo peor. En este sentido, se espera que, tal como se ha logrado en el 2T22, la actividad de absorción en los siguientes meses sea mayor a la del año previo.

“Las empresas están regresando de manera paulatina y los esquemas híbridos continúan definiéndose. La recuperación va a ser lenta, se ha comentado que se dará en dos años, pero primero tenemos que pasar esta fase de posible recesión”, afirmó Sergio Rodríguez, Director de Oficinas Tenant Rep CMDX de la firma.

Aunque muchos podrían decir que es momento de darle vuelta a la página del Covid-19, Luis Enrique Méndez, Director de la División de Oficinas CDMX en Colliers, destacó que, ahora viene un tema de crecimiento económico que también va a afectar a las empresas y que, al final, impactará en la demanda de oficinas.

“¿Cuánto tiempo?, es la pregunta que todo mundo quiere saber. Nosotros consideramos que muchas empresas cansadas de no saber qué hacer con sus oficinas, tomen decisiones de modificar sus espacios. Pese a que estamos haciendo normal el hecho de vivir con una pandemia, seguimos en ella. En lo personal, creo que no serán menos de dos a tres años para que la situación se empiece a regularizar. Lo que pasa es que queremos tener buenas noticias, pero los números nos dicen que va a llevar un poco más de tiempo”, añadió

Por: Samanta Escobar

Este es un fragmento del artículo El mercado de oficinas en México avanza, pero está lejos de la recuperación total de la edición 133 https://inmobiliare.com/inmobiliare-133/