¿Cómo administrar los espacios comunes en los edificios?

Una de las principales labores de la administración debe ser la conservación y la gestión de los espacios comunes en los edificios. Estas áreas elevan el valor de la propiedad en general y eleva la calidad de vida de la comunidad. Hoy te contaremos lo que debes hacer para cumplir con este objetivo, tomando como base el texto de la Ley 19537, sobre Copropiedad Inmobiliaria.

¿Cuáles son los espacios comunes en los edificios?

Lo primero es tener bien claro cuáles son los espacios comunes en los edificios. El artículo 2 de la Ley 19537 fija las siguientes áreas como bienes de dominio común.

1- Las áreas necesarias para la existencia, seguridad y conservación del condominio 

Entre estas se encuentran: terreno de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, ascensores, montacargas, escalera o rampas mecánicas. Asimismo, entran en esta clasificación las instalaciones y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, alcantarillado, gas, agua potable, sistemas de comunicaciones y recintos de calderas y estanques.

2- Los espacios que permitan el uso y goce de las unidades de dominio exclusivo

Entre estas áreas se encuentran: precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior. Del mismo modo, las dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal, se consideran espacios comunes.

3- Los muebles e inmuebles destinados al servicio y recreación

Estos espacios se refieren a los quinchos, salones, gimnasio y piscina. Asimismo, la lavandería es considerada un bien de dominio común.

4- Espacios colindantes entre las unidades privadas

Lugares como los pasillos, salas o plazas en los pisos de un edificio, se consideran espacios comunes. 

5- Otros que se defina en el Reglamento de Copropiedad

Cada condominio tiene sus particularidad, así que la Ley de Copropiedad deja abierta la posibilidad de que a través del Reglamento de Copropiedad se puedan desigar otros espacios comunes, diferentes a los anteriormente descritos.

¿Cómo debe ser el uso de los espacios comunes? 

El artículo 3 de la Ley de Copropiedad establece que: “Cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común. El derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad”.

Esta es la base que se debe tomar para definir el uso de los espacios comunes en edificios y condominios. Asimismo, hay otros puntos que dejan ver algunas de las responsabilidades ineludibles de los copropietarios con relación a los espacios comunes. Entre ellas se encuentran:

• Contribuir con los gastos comunes, en proporción al derecho que le corresponda de los bienes de dominio común. Si no se hace uso de estos espacios comunes, de igual forma se debe cumplir con la cuota.
• Respetar las normas de uso de los espacios comunes fijadas en el Reglamento de Copropiedad.
• Responder antes las sanciones que puedan derivar del incumplimiento de las normas fijadas.
• Permitir el legítimo derecho de otros copropietarios sobre los bienes de uso común.
• Conservar  inalterados los espacios comunes.
• Cumplir con los gastos de mantención que se produzcan durante el uso exclusivo de áreas comunes.