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La promesa de compraventa es un documento legal mediante el cual las partes en la venta de un inmueble, es decir comprador y vendedor, se obligan a celebrar un contrato o efectuar una transacción específica en cierto plazo.
Se halla regulada en el art. 1554 del Código Civil de la República de Chile. Sin embargo, muchas personas han tenido problemas y pérdidas de dinero por una mala gestión de este documento.
Entre las preguntas más comunes a la hora de firmar este contrato de promesa encontramos: ¿Cuáles son las condiciones que se deben dar para hacer entrega de la propiedad? o ¿A cuánto asciende el monto de las multas asociadas a incumplimientos?
Por eso, en la entrega de hoy traemos los consejos claves a considerar antes de firmar la promesa.
7 consejos antes de firmar la promesa de compraventa
1. Definir las obligaciones de cada parte con una redacción clara y precisa
Tanto el comprador como el vendedor deben ser capaces de entender cada uno de los puntos del documento, por lo que es recomendable usar un lenguaje concreto.
Se debe especificar la forma de pago, ya sea en UF o en pesos, y cómo se financiará (recursos propios, crédito hipotecario, etc.).
Asimismo, la promesa de compraventa tiene que hacer alusión a la obligación del vendedor de proveer los antecedentes y títulos de la propiedad al abogado o entidad financiera que asesora al comprador.
2. Los gastos de la operación
Para evitar confusiones deben especificarse en el contrato de promesa quién pagará los gastos de la transacción, como obtención de títulos, derechos notariales y registro en el Conservador de Bienes Raíces.
Usualmente, la obtención de títulos le corresponde al vendedor, el registro en el Conservador de Bienes Raíces al comprador, y los derechos notariales suelen ser asumidos por ambas partes.
3. Plazo o condición
El documento debe especificar los plazos para evitar retrasos en la operación, ya sea de parte del vendedor o del comprador. También debe considerar las prórrogas a que haya lugar y las condiciones en que pueden concederse.
Cuando la transacción es pagada con recursos propios del comprador, 30 días son suficientes para que la operación llegue al punto de firma y revisión de los antecedentes de la propiedad. Si el financiamiento corresponde a un crédito hipotecario, un plazo de 45 a 60 días es razonable.
4. Las contribuciones
Es importante tener presente que las contribuciones se pagan trimestralmente.
El inmueble debe encontrarse al día con este impuesto al momento de suscribir la compraventa firmada ante notario. Sin embargo, lo correcto es que el vendedor pague la parte proporcional devengada hasta la fecha en que entregue efectivamente la propiedad.
5. Condiciones de compra
Es necesario incluir aquellas condiciones que resultan determinantes, como:
- Que los títulos y antecedentes municipales de la propiedad se encuentren en regla.
- Que la tasación del banco se encuentre dentro de un rango previamente establecido.
- Los mecanismos de salida ante eventualidades.
Lo ideal es que estas condiciones queden claras desde el principio y resulten lo menos perjudiciales posible, para evitar llevar a tribunales el cumplimiento forzado de contrato.
6. Establecer multas graduales en caso de incumplimiento
La compra y venta de propiedades representa una operación compleja en la que son normales los incumplimientos menores en los plazos de entrega o de firma.
Por eso resulta beneficioso, además de las sanciones normales, establecer multas de carácter gradual que faciliten su exigibilidad y compensen al cumplidor por las molestias provocadas.
7. Verificar los documentos del inmueble
El último consejo que te damos desde Activa es la verificación de los documentos del inmueble.
El comprador debe revisar la escritura en el momento de firmar la promesa, esto con el fin de corroborar que los datos que allí se incluyen sean los mismos que aparecen en la escritura como: áreas del inmueble, dirección, terrazas, ampliaciones, etc.
Promesa de compraventa con Activa
Como ves, la promesa de compraventa es muy importante para asegurar y garantizar el proceso de adquirir o vender una propiedad.
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